La crisi dei mutui subprime negli Usa spaventa le famiglie italiane: un contagio di natura psicologica che, tuttavia, influenza il comportamento dei risparmiatori, allontanandoli dal tradizionale investimento su immobili. Quest’anno si va registrando una diminuzione del 15%, dal 70% al 55%, degli italiani che investono in immobili, a vantaggio di strumenti finanziari considerati più sicuri: dai Bot ai certificati di deposito, dalle obbligazioni ai libretti di risparmio, preferiti dal 25% dei risparmiatori contro il 13% del 2006. E tutto questo avviene nonostante che il nostro Paese appaia, tutto sommato, relativamente al riparo dagli effetti della crisi americana.

L’indagine annuale Acri-Ipsos sul risparmio degli italiani nel 2007, presentata dal presidente dell’associazione Giuseppe Guzzetti alla vigilia della 83ª Giornata mondiale del risparmio, disegna un quadro di pessimismo diffuso e rassegnato sull’andamento dell’economia. La debole svolta ottimista che era stata colta dall’indagine Acri-Ipsos 2006 è del tutto svanita, e sono in aumento le famiglie che si dichiarano in difficoltà, arrivando al 38% del totale. I pessimisti sull’andamento dell’economia italiana sono il 52%, contro un 17% che si attende un miglioramento e un 24% che non prevede sostanziali cambiamenti. L’Italia  non è sufficientemente attrezzata per affrontare un rallentamento dell’economia internazionale. (more…)

Compravendite immobiliari sempre più in calo, richieste mutui sempre in discesa e tempi di vendita che salgono fino a otto mesi a Milano. Conseguenza nuove costruzioni in discesa. Gli indicatori del mattone volgono al peggio, e in molte situazioni i prezzi cominciano a calare. La fine del più lungo boom del dopoguerra è realtà.Sono almeno tre o quattro anni che da più parti s’invoca la crisi del mattone come una correzione necessaria alle follie del mercato immobiliare dell’ultimo decennio. Il primo a sollevare il problema fu il prestigioso settimanale inglese L’Economist che, un paio d’anni dopo aver tessuto le lodi dell’economia immobiliare per aver ‘salvato il mondo’ da una recessione dopo lo sboom della new economy, si accorse per tempo dei pericoli insiti in una risalita senza freni dei prezzi. Una medicina che aveva sì alimentato la crescita economica ma che ora poteva tramutarsi nel suo esatto contrario, una droga che poteva portare alla rovina.Negli Stati Uniti la correzione sia dei prezzi che del numero di transazioni è già cominciata, abbastanza bruscamente come avviene di solito in quel paese, un anno fa e da allora le Borse mondiali e l’economia del globo sono entrate in fibrillazione. La crisi dei mutui subprime non è altro che la miccia che ha fatto detonare la polveriera e creato pericoli per la crescita economica internazionale. (more…)

Il sistema bancario italiano non teme i mutui subprime. Questo emerge da due report pubblicati da Citigroup e Merrill Lynch. Il motivo è semplice: a salvarci è il nostro isolamento. Un sistema poco esposto al mercato dei capitali, ancora fortemente legato al business retail e che si finanzia soprattutto attingendo dai conti correnti dei clienti, mantenendo un basso rapporto prestiti/depositi, vicino al 90%.

Uno scenario che se da un lato dovrebbe far tirare un sospiro di sollievo, dall’altro rimanda alla forza competitiva del nostre banche. Anche su questo argomento Citigroup è ottimista. “Su 10 delle maggiori banche italiane, 7 sono state oggetto di fusione”, e dalle sinergie arriveranno buone sorprese.I titoli preferiti dalla banca d’affari americana sono i big del settore, Unicredit e IntesaSanPaolo, anche se con profili di rischio diversi. Sul primo, Citigroup ribadisce il giudizio buy (comprare) con prezzo obiettivo di 8 euro, il 31% sopra le attuali quotazioni. Unicredit ha circa il 35% dei profitti legati all’Italia, il 25% nell’area del Centro ed Est Europa, mentre il 10% arriva dall’asset management, il 15% dall’investment banking e circa un altro 15% dei profitti saranno il frutto del piano di ristrutturazione delle attività in Germania.“Il gruppo ha appena acquistato Capitalia, Atf in Kazakhstan e Ukrsotsbank in Ucraina. Nei prossimi mesi le novità arriveranno dal piano di integrazione”. Secondo la banca d’affari americana, Unicredit supererà del 7% i target del 2008 indicati dal management nel pano strategico. E quelle che oggi sono caratteristiche difensive, ovvero l’immaturità del mercato dei capitali italiani e i bassi tassi di prestiti alla clientela in Italia, diventeranno il terreno di crescita del gruppo, spiega la banca d’affari.

Citigroup conferma il giudizio buy anche per Intesa-SanPaolo con un prezzo obiettivo di 6 euro, l’11% in più rispetto alle attuale quotazioni. Secondo la banca d’affari, il gruppo italiano vanta una buona cedola, un forte potenziale di crescita e molto capitale in eccesso. Il gruppo ha circa 3 miliardi di euro da distribuire ai soci, probabilmente con dividendi straordinari nei prossimi due anni.

Questa settimana Merrill Lynch ha inserito Intesa-SanPaolo e Monte dei Paschi nella lista dei 5 titoli bancari preferiti. Su Intesa-SanPaolo, numero uno fra i primi cinque titoli scelti dalla banca, Merrill Lynch ha giudizio buy con un target price di 5,4 euro. Secondo gli analisti americani, nel 2008 Intesa-SanPaolo avrà 3,3 miliardi di capitali in eccesso, può arrivare a distribuire una cedola del 7% e vanta un rapporto prestiti sui depositi del 90%.

La terza banca preferita da Merrill Lynch è Monte dei Paschi, per “la buona esposizione in un mercato difensivo come quello italiano”. Il 90% dei ricavi della banca toscana è legato al settore retail, inoltre gli alti costi (60% i ricavi) lasciano ampie possibilità di miglioramento. Ancora Mps non dovrebbe soffrire di alcuna crisi di liquidità, grazie a un rapporto prestiti/depositi del 99%.

Le Siiq bussano al portone di Piazza Affari anche se con qualche mese di ritardo rispetto alla tabella di marcia iniziale. Dietro questa sigla si nasconde una nuova tipologia di società immobiliari introdotta dalla Finanziaria 2007 e, soprattutto, un nuovo strumento per l’investitore che voglia puntare sul mattone. Con l’obiettivo di incentivare il mercato immobiliare, il governo ha voluto premiare quelle aziende che traggono la maggior parte del reddito dalla locazione di immobili, prevedendo per questi soggetti un trattamento fiscale agevolato in cambio del rispetto di regole precise. Sono nate così le Siiq, le società quotate per l’investimento immobiliare, pronte oggi al debutto in Borsa dopo il recente varo dei regolamenti attuativi. Il sentiment sull’azionario non è tuttavia dei migliori. E an cor più mesto è l’umore del settore immobiliare, epicentro del terremoto scatenato dalla crisi dei mutui subprime. In una situazione di questo genere, gli analisti non escludono che la fase di decollo possa essere più lenta del previsto. L’avversione al rischio degli investitori è salita rapidamente negli ultimi tempi e le Siiq, avvertono gli addetti ai lavori, non sono affatto un Bot del mattone. Sono e restano a tutti gli effetti titoli azionari, soggetti a tutti i rischi di un investimento di questo genere, anche se con alcune maggiori garanzie in termini di trasparenza e rendimenti.

Il barometro del mercato immobiliare volge verso l’instabilità; crescono ancora leggermente i valori degli appartamenti di minor pregio per caratteristiche o ubicazione, mentre per la prima volta dopo otto anni nelle grandi città i segni meno, sia pure accompagnati da cifre di entità modesta, prevalgono sui più. Secondo l’Osservatorio Tecnocasa, che viene presentato oggi, Milano mantiene la leadership tra le metropoli con un aumento del 2,9% su base semestrale che, proiettato su base annuale, porterebbe al 6,9% l’incremento complessivo. Nei primi sei mesi dell’anno aumenti significativi sono stati registrati solo da Palermo (3,1%) e da Torino (2,7%). La Capitale ha chiuso la prima parte del 2007 con un incremento dello 0,7%, che proiettato su base annua si traduce in un +2,9%. Il peggiore risultato (-2,1% su base semestrale, -0,1% su base annua) è quello di Genova. Ma anche Bologna (-1%) e Napoli (-0,9%) hanno avuto nel semestre un trend negativo. Analizzando i dati partendo dalla tipologia di mercato, Tecnocasa segnala che la performance migliore è stata quella dei comuni dell’hinterland delle metropoli, con una crescita dell’ 1,4%; nei capoluoghi di provincia di dimensione media gli aumenti sono stati dell’1%, mentre le grandi città hanno registrato un rialzo di solo lo 0,6%. Nell’hinterland i segni positivi più evidenti si sono registrati nei comuni della cerchia milanese e barese (+2,5%) seguiti da quello veronese (+2,3%). L’analisi in base alle aree geografiche rileva che le variazioni più interessanti sono quelle del Sud Italia, con una crescita dell’1,6%, seguite da quelle dell’Italia centrale con l’1,3% e dell’Italia del Nord con un aumento medio dei prezzi dello 0,3%. Tra le realtà più dinamiche dell’Italia meridionale in prima linea ci sono Caltanissetta (+12,9%), Isernia e Oristano (+7,1%) ed Agrigento (+5,1%). Nell’Italia Centrale la palma della crescita va a Viterbo (+9,5%), seguita da Frosinone (7,7%) e da Terni (+7,3%). Al Nord le migliori performance sono quelle di Lecco (+7,1%), Treviso (+6,3%) ed Alessandria (+3,7%). Cifre di ben altro «spessore» sono ricavabili leggendo il mercato a ritroso. Chi avesse comprato casa a Milano 10 anni fa avrebbe visto, secondo l’elaborazione che abbiamo compiuto sui dati storici di Tecnocasa, una rivalutazione media del suo investimento del 116,6%; a Napoli la performance è stata addirittura del 200%, a Roma del 152,2%, a Torino del 97,8%. A titolo di raffronto segnaliamo che l’inflazione ufficiale di periodo è stata del 23%. Sui cinque anni chi ha comprato a Milano ha messo mediamente a segno, sempre secondo Tecnocasa, un guadagno del 35,5%, del 56,6% a Napoli, del 50,3% a Roma e del 44,6% a Torino. Con un’inflazione dell’11%. I dati forniti da Tecnocasa non sono quindi da considerare drammatici, ma vanno anche contestualizzati, in primo luogo perché se i prezzi stanno tenendo la domanda appare in calo ovunque. In secondo luogo perché tra la fine del primo semestre 2007 e oggi sono passati luglio e agosto, ovvero i due mesi che hanno visto lo scoppi o della crisi innescata dai subprime americani e la conseguente salita del costo reale del denaro (avvenuta indipendentemente dalle decisioni della Bce). Commenta Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa: «Un elemento emerso nel semestre è la più accentuata selettività della domanda, con richieste di standard migliori . Questo avviene soprattutto perché ormai si compra quasi esclusivamente per uso diretto, mentre la domanda da investimento, che in genere si indirizza verso immobili di bassa qualità, si è drasticamente ridimensionata». Uno standard più elevato, però, non è necessariamente sinonimo di edifici signorili o di pregio. «Significa — aggiunge Megliola — immobili che garantiscano una migliore qualità della vita e quindi ecco privilegiati la presenza di box o posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto pubblico, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi e di riscaldamento autonomo, l’inserimento in contesti abitativi medio-piccoli e con verde attorno, l’ubicazione in strade poco trafficate e tranquille, una somma di caratteristiche che di rado si trovano nelle grandi città a prezzo accessibile». Negli scorsi giorni ha presentato il suo rapporto sul primo semestre 2007 anche il gruppo Ubh (Professione Casa e Grimaldi). La tendenza di fondo delineata dai numeri, aggiornati a tutto luglio, è analoga a quella di Tecnocasa: le cifre sono ancora per la maggior parte di segno positivo, ma tutte sotto il tasso di inflazione e quindi negative in termini reali, con la sola eccezione dei comuni degli hinterland (+3%). Nelle medie e grandi città il segno più è dovuto soprattutto all’andamento della domanda nei centri storici e nei quartieri residenziali di più elevato standing, dove però non si cercano case di grande prezzo ma prevalentemente abitazioni piccole e, spesso, da ristrutturare: non solo per risparmiare, ma anche per potere intervenire radicalmente sul prodotto e renderlo più adatto alle proprie esigenze. Anche secondo il rapporto Ubh la domanda di investimento è in crisi. Spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi del gruppo: «Il mercato delle locazioni resta debole, i canoni di affitto sono mediamente fermi da circa due anni. Le variazioni, nelle città di grande e di media dimensione, sono al di sotto del 2% nominale. L’offerta di casa da locare è molto cresciuta negli ultimi due anni; oggi il fenomeno appare in via di contenimento. Gli unici segnali positivi arrivano dal segmento delle locazioni per studenti universitari e per lavoratori stranieri, due target che costituiscono un serbatoio di domanda alimentato di continuo».